Покупка квартиры в новостройке - это всегда ожидание. Кто-то уже представляет, как расставит мебель, кто-то заранее ищет школу рядом. И вот наступает тот самый год, указанный в договоре... а дом ещё не сдан.
Ситуация неприятная, но не безвыходная. Такое действительно случается, и важно не паниковать, а понимать, что делать и какие у вас есть права. Давайте разберёмся вместе.
Где смотреть дату сдачи дома и когда ждать ключи?
Сначала важно отличать две даты:
-
Срок сдачи дома указывается в ДДУ. Это дата ввода объекта в эксплуатацию, когда дом получает «разрешение на ввод».
-
Срок передачи ключей от квартиры - это отдельный срок, который идёт позже, после сдачи. По закону у застройщика есть до 180 календарных дней на передачу ключей с момента сдачи дома.
Многие дольщики путают эти даты. Думают, что ключи должны выдать прямо в день, когда сдан дом. Но юридически передача возможна полгода спустя и это не считается задержкой. Всё, что позже этих 180 дней уже просрочка.
Почему застройщики задерживают?
Причин масса от банальных до серьёзных. Вот самые частые:
-
не успели сделать коммуникации (вода, тепло, электричество);
-
проблемы с подрядчиками, не уложились в сроки;
-
сбои в поставках материалов или рост цен;
-
изменения в проекте, например иногда приходится переделывать фундамент или несущие конструкции;
-
бюрократия: затягивают согласования или проверки;
-
форс-мажоры (например, эпидемии, погодные условия).
Всё это влияет на график строительства. Но перенос сроков требует от застройщика официальных действий.
Эскроу-счета: гарантия для дольщика
С 2019 года большинство новостроек строится с использованием эскроу-счетов. Это значит, что ваши деньги после заключения ДДУ попадают не напрямую к застройщику, а замораживаются в банке и становятся доступными только после ввода дома в эксплуатацию.
Это важно, если стройка «заморозится» или застройщик обанкротится, вы сможете вернуть деньги с эскроу-счёта. Такие проекты считаются на порядок надёжнее.
Если застройщик предлагает купить квартиру без эскроу-счёта, стоит насторожиться. Да, такие схемы всё ещё допустимы по закону, но это значит, что ваши деньги идут напрямую застройщику, и в случае проблем вернуть их будет сложнее.
Если вы всё же рассматриваете покупку у такого застройщика:
-
внимательно читайте ДДУ;
-
проверьте его историю и финансовую устойчивость;
-
узнайте, почему проект не попал под эскроу;
-
уточните, есть ли страховка по обязательствам.
Что должен сделать застройщик при переносе срока сдачи?
Если застройщик понимает, что не успевает, он обязан:
-
письменно уведомить всех дольщиков минимум за 2 месяца до указанного в договоре срока;
-
предложить подписать дополнительное соглашение к ДДУ, где будет указана новая дата сдачи.
⚠️ Важно знать: подписание такого соглашения - добровольное. Никто не может заставить вас его подписывать.
Иногда застройщик в качестве компенсации предлагает бонус: кладовую или парковочное место. Но это не обязанность, а скорее редкость. Чаще всего никаких "плюшек" за задержку не дают.
Если вы подпишете допсоглашение, то согласны с новым сроком. И потеряете право требовать компенсацию за прошедшую просрочку.
Если не подпишете ваши права на неустойку сохраняются с первоначальной даты.
Ваши права при задержке
По закону (214-ФЗ) застройщик обязан передать квартиру в срок. Если этого не происходит:
-
вы имеете право на неустойку (штраф за каждый день просрочки);
-
можно потребовать компенсацию морального вреда и расходов (например, аренда жилья);
-
при задержке более чем на 2 месяца вы вправе расторгнуть договор и вернуть деньги с процентами.
⚠️ Но есть нюанс: в России до конца 2025 года действует мораторий на взыскание неустойки. Это временная мера поддержки застройщиков. Поэтому даже если дом задерживают, сейчас взыскать штраф нельзя. Но после окончания моратория право снова вернётся.
Пошаговая инструкция что делать, если дом задерживают:
-
Проверьте ДДУ - найдите точный срок сдачи (ввод дома в эксплуатацию).
-
Уточните дату передачи ключей - добавьте к дате сдачи +180 дней.
-
Сравните с текущей датой - если уже прошло больше, чем указано, значит, есть просрочка.
-
Проверьте уведомления - присылал ли застройщик письмо с предложением подписать допсоглашение?
-
Решите подписывать или нет - если не хотите терять право на компенсацию не подписывайте.
-
Храните все документы - переписка, уведомления, фото со стройки, копии договоров.
-
После окончания моратория можно подать претензию застройщику и требовать компенсацию.
-
Если задержка больше 2 месяцев можно официально расторгнуть ДДУ и потребовать возврат средств.
Примеры из Новосибирска
В Новосибирске уже были случаи переноса сроков, например:
-
ЖК «Русское солнце» (ГК «Стрижи») - сроки перенесли из-за переработки проекта. Строительство корпуса замедлилось, так как пришлось переделывать фундамент и согласовывать документацию. Сдачу перенесли с осени 2024 на начало 2025 года.
-
ЖК «Новелла» (ГК «Стрижи») - поначалу планировали сдать корпус в марте 2025 года, но позднее сообщили о переносе на конец года. Причина - корректировки в проектной документации и задержки у подрядчиков.
Подведем итоги:
Задержка сдачи дома - это, конечно, стресс. Но важно помнить: вы не бесправны. Закон защищает дольщиков, и даже при переносах сроков вы можете отстоять свои интересы.
Главное не терять документы, отслеживать официальные письма от застройщика и не подписывать лишнего, если не уверены.
А пока дом не сдан - это не конец. Иногда задержка бывает даже к лучшему: дом сдают без спешки, с лучшим качеством, без недоделок. Так что набирайтесь терпения - и действуйте с умом.
Использованные источники:
Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», Гражданский кодекс РФ, официальные сайты застройщиков Новосибирска, Domclick, NGS, Наш.Дом.РФ, публикации профильных СМИ по недвижимости.