Казалось бы, всё должно быть очевидно.
Покупателей стало меньше. Ипотека стала сложнее и дороже. Требования к заемщикам ужесточаются, а государство обсуждает новые изменения в льготных программах. Значит, по простой логике, квартиры должны дешеветь.
Но открываешь сайты по типу Циан и Авито и видишь совсем другую картину. Цены не спешат снижаться, а некоторые квартиры продолжают дорожать.
Почему так происходит? И действительно ли стоит просто подождать?
Давайте попробуем разобраться без прогнозов в стиле «через полгода квартира будет стоить в два раза дешевле» — и просто посмотрим, из чего сегодня складывается цена новостройки.
Если сравнить цены 2020 года с сегодняшними, можно сильно удивиться
Достаточно посмотреть старые объявления или архивы цен, чтобы увидеть, насколько сильно изменилась стоимость квартир за последние несколько лет. При этом в 2020 году покупателям предлагались очень привлекательные условия по ипотеке.
Семейная ипотека была значительно доступнее, а требования к ней — мягче. Например, одна семья могла использовать льготную ипотеку для покупки двух объектов, не было нынешней жесткой привязки к возрасту ребенка. Кроме того, действовала льготная ипотека для широкого круга покупателей со ставкой около 8%. То есть купить квартиру с относительно недорогим кредитом могли не только семьи с детьми.
В результате спрос был огромным. На старте продаж нового жилого комплекса значительная часть квартир могла быстро уходить покупателям. А когда желающих купить много, а квартир ограниченное количество, цена закономерно начинает расти. С этим всё понятно.
Но что происходит сейчас, когда ситуация совершенно другая?
Покупателей стало меньше. Но строить дешевле не стало
Да спрос на квартиры действительно изменился. Но одновременно выросло огромное количество расходов, связанных со строительством. Подорожали строительные материалы, рабочая сила, логистика, земля, подключение коммуникаций. И, конечно, финансирование.
Причем дорогие кредиты проблема не только для покупателя.
Застройщику тоже нужны деньги для реализации проекта. А стоимость финансирования напрямую влияет на экономику строительства.
Представим простую ситуацию.
Если несколько лет назад застройщику условно требовалось 100 рублей на создание определенного проекта, а сегодня уже 150 рублей, то ему становится намного сложнее просто взять и снизить цену квартиры, потому что покупателей стало меньше.
Спрос может упасть, но себестоимость при этом никуда не исчезает.
И это одна из причин, почему мы не видим массового снижения цен на новостройки.
«Но ведь застройщики дают скидки до 2-х миллионов! Значит, цены всё-таки падают?»
Наверняка многие замечали рекламу:
«Скидка до 2 млн рублей!»
«Квартира дешевле на 1,5 млн!»
«Скидка до 15%!»
И скидки действительно существуют. Но это не всегда означает, что застройщик решил снизить стоимость всех квартир в своем проекте. Чаще речь идет об определенном пуле объектов.
Например, в доме остались квартиры, которые продаются хуже остальных: не самый удачный этаж, специфическая планировка, определенный вид из окна или просто квартиры, которые долго не находят своего покупателя. На них застройщик может сделать серьезную скидку, чтобы ускорить продажи.
И это вполне нормальный инструмент. Но означает ли это, что завтра все квартиры в этом доме станут дешевле на 2 миллиона?
Нет.
Более того, иногда скидка существует только на конкретную квартиру и только при определенном способе покупки. Поэтому смотреть исключительно на размер скидки тоже не совсем правильно.
Сегодня одна и та же квартира может быть выгоднее для одного покупателя и совершенно невыгодна для другого
На стоимость покупки влияет не только сам ценник в объявлении. Имеет значение всё:
📍 локация;
🏢 класс жилого комплекса;
🏗 стадия строительства;
📐 планировка и площадь;
🌳 инфраструктура;
💳 способ покупки;
🏷 действующие акции;
📉 ипотечная программа.
Например, квартира за одну и ту же площадь в районе Оби, в центре города или в Заельцовском районе будет стоить совершенно по-разному.
Даже внутри одного жилого комплекса две одинаковые по площади квартиры могут в итоге обойтись покупателям по-разному.
Почему?
Потому что у одного покупателя есть право на льготную ипотеку. Другой может получить большую скидку от застройщика. Третий покупает за наличные и получает специальные условия. Четвертому выгоднее квартира с ремонтом, даже если первоначальная цена выше.
Получается интересная ситуация: цена квартиры одна, а итоговая выгода у каждого своя.
Так что же — покупать сейчас или всё-таки ждать?
Вот здесь мне кажется неправильным давать универсальный совет.
Можно сказать: «Покупайте сейчас, потому что дальше будет только дороже».
А можно сказать обратное: «Подождите, рынок сложный, цены обязательно упадут».
Но ни один из этих вариантов нельзя назвать гарантированным. Потому что рынок недвижимости состоит сразу из множества факторов. И даже если спрос продолжит снижаться, это не означает автоматического падения стоимости всех новостроек. Застройщику нужно продолжать строить, обслуживать проект и возвращать вложенные средства.
Поэтому гораздо интереснее смотреть не на вопрос:
«Когда квартиры подешевеют?»
А на другой:
«Где и при каких условиях квартиру можно купить выгоднее именно сейчас?»
Потому что на одном и том же рынке одновременно существуют квартиры по полной стоимости, объекты со скидками, специальные предложения от застройщиков, льготные программы, рассрочки и другие условия.
И для одного человека самая выгодная покупка — квартира со скидкой.
Для другого — квартира по льготной ставке.
А для третьего более дорогая квартира с ремонтом может оказаться выгоднее, чем дешевая без отделки, если посчитать все расходы до момента переезда.
Поэтому ответа на вопрос «когда подешевеют квартиры?» пока нет
И, наверное, это самое честное, что можно сказать.
Мы не знаем, когда квартиры начнут дешеветь. И никто не может гарантировать, что через несколько месяцев они действительно станут дешевле.
Но можно точно сказать другое: сейчас покупателю особенно важно не смотреть только на цену в объявлении. Иногда квартира за 8 млн рублей может оказаться выгоднее квартиры за 7 млн. Потому что первая продается со скидкой, подходит под льготную программу и уже с ремонтом. А вторая потребует дополнительных расходов на отделку и не дает никаких специальных условий.
Поэтому сегодня выгодная покупка — это не обязательно самая дешевая квартира. Это квартира, у которой лучшее сочетание цены, условий покупки и ваших личных возможностей.
И, возможно, именно поэтому вопрос стоит не столько в том, «когда упадут цены?», сколько в том, «можно ли найти действительно выгодный вариант уже сейчас?»
А как вам кажется: стоит ждать снижения цен или лучше выбирать квартиру из тех предложений, которые рынок дает сегодня?