«Почему вы предлагаете квартиру за 8 миллионов, если я нашёл вариант в этой же локации за 6,5?»
Похожие вопросы нам стали задавать всё чаще. Клиент присылает объявление: хорошая локация в Новосибирске, новый комплекс, современная планировка, рядом метро и цена заметно ниже той, которую мы обсуждали с ним.
Начинаем разбираться и выясняется, что это не квартира, а апартаменты.
При этом далеко не все покупатели понимают, что именно означает это слово. Внешне апартаменты могут практически ничем не отличаться от обычной квартиры. Так почему же цена ниже? Можно ли там жить? Что будет с пропиской, ипотекой и налогами? И кому вообще имеет смысл рассматривать такой вариант?
Разберёмся по порядку.
Что такое апартаменты?
Апартаменты — это нежилое помещение, которое внешне похоже на обычную квартиру. Внутри все также кухня, санузел, спальня, гостиная, окна, мебель и полноценный ремонт.
Но юридически это не квартира, а нежилое помещение. Именно это главное, что нужно понимать, увидев слово «апартаменты» в объявлении. То есть разница между ними не обязательно заметна при просмотре. Она прежде всего заключается в правовом статусе объекта.
Такие помещения встречаются, например, в апарт-отелях и многофункциональных комплексах. Подобный формат позволяет создавать проекты в местах, где строительство обычного жилья имеет ограничения или не предусмотрено назначением земельного участка.
Поэтому апартаменты нередко появляются в интересных городских локациях — в центре, рядом с метро, деловыми районами и другой востребованной инфраструктурой.
Зачем покупать апартаменты?
Один из самых распространённых вариантов — для сдачи в аренду.
Представим небольшой объект рядом с метро, университетом или деловым центром. Для арендатора такая локация может быть гораздо важнее самого статуса помещения. А для собственника привлекательность заключается в возможности купить недвижимость в востребованном месте за меньший бюджет.
Некоторые комплексы дополнительно предлагают услуги управляющей компании: она может заниматься поиском арендаторов, заселением, уборкой и другими бытовыми вопросами.
Получается вариант, который особенно интересен тем, кто хочет получать доход от недвижимости, но не хочет самостоятельно заниматься каждым вопросом, связанным с арендой.
Есть и другой сценарий. Человеку просто нужна хорошая локация. Например, хочется жить рядом с метро или в центре, но покупка обычной квартиры в этой части города выходит за рамки бюджета. Тогда апартаменты становятся одним из способов получить современное пространство в нужном месте за меньшие деньги.
А иногда нежилое помещение приобретают вообще не для проживания, например, под кабинет, студию, салон или другой небольшой бизнес, если назначение конкретного объекта позволяет такое использование.
Но можно ли в них жить?
Да, жить в апартаментах можно.
Именно поэтому такой формат и вызывает столько путаницы. Человек может обустроить помещение, сделать ремонт, поставить мебель и использовать его для повседневной жизни. Но здесь важно не забывать: жить в помещении можно, а квартирой оно от этого не становится.
Отсюда появляется следующее отличие, которое особенно важно для тех, кто покупает недвижимость для себя.
Можно ли прописаться в апартаментах?
Постоянную регистрацию по месту жительства, как в обычной квартире, оформить нельзя из-за нежилого статуса помещения.
Для некоторых объектов может быть доступна временная регистрация по месту пребывания, но это зависит от конкретного объекта и его правового статуса.
И здесь есть важный нюанс для семей. Временная регистрация не означает автоматически, что у собственника будут те же возможности, что у владельца квартиры, например в вопросах, связанных со школой, детским садом и другими социальными учреждениями.
Поэтому если вы выбираете недвижимость как единственное жильё для семьи, вопрос регистрации стоит выяснить ещё до покупки. А если постоянная регистрация вам не нужна, можно перейти к главному вопросу — откуда берётся разница в цене?
Почему апартаменты стоят дешевле квартиры?
Потому что это не два одинаковых объекта с разной ценой.
У квартиры и апартаментов разный правовой статус, а значит, отличаются и возможности использования, и некоторые расходы собственника. Поэтому если вы видите:
квартира — 8 млн ₽
апартаменты — 6,7 млн ₽
не стоит воспринимать это как «та же квартира, только со скидкой 1,3 млн». Вы покупаете другой формат недвижимости. При этом сама разница в цене может быть вполне привлекательной. Особенно если покупатель заранее понимает особенности объекта и они для него не критичны.
Именно поэтому апартаменты чаще всего рассматривают люди, для которых локация, цена или инвестиционная привлекательность важнее статуса жилого помещения. Но есть ещё одна сторона низкой цены, о которой важно знать.
Дешевле купить — не значит дешевле содержать
У апартаментов могут отличаться налоговые и коммунальные расходы.
Размер налога зависит от конкретного объекта, его назначения, характеристик здания и кадастровой стоимости. В среднем ставка может быть порядка от 0,5 % до 2 % от кадастровой стоимости.
Отдельного внимания заслуживают платежи по счётчикам. В апартаментах расчёт некоторых коммунальных ресурсов может производиться по тарифам, применяемым к нежилым помещениям, поэтому стоимость электроэнергии, воды и других ресурсов может быть выше, чем в обычной квартире.
Кроме того, в зависимости от конкретного комплекса собственник может оплачивать охрану, консьерж-сервис, уборку мест общего пользования и другие услуги.
Поэтому перед покупкой стоит узнать конкретную стоимость содержания именно этого объекта. Это особенно важно, если апартаменты покупаются для аренды: доход нужно считать уже после всех расходов собственника.
А ипотека и материнский капитал?
Вот здесь апартаменты подходят уже далеко не всем.
Если вы рассчитываете на семейную, IT или другую льготную ипотечную программу, предназначенную для покупки жилья, нежилой статус апартаментов может стать ограничением.
То же самое касается материнского капитала: его нельзя использовать как первоначальный взнос на покупку нежилого помещения.
Поэтому если ваш бюджет строится вокруг льготной программы или материнского капитала, начинать подбор с апартаментов точно не стоит. Сначала нужно определить, какие инструменты покупки вам доступны.
А что насчёт ремонта?
Здесь у апартаментов может быть приятное преимущество.
Некоторые застройщики предлагают их уже с готовой отделкой или дают возможность заказать её дополнительно. Причём иногда речь идёт не только о ремонте стен и пола.
В комплектацию могут входить мебель, техника и даже необходимые для проживания мелочи. Мы иногда называем такой вариант «ремонт под тапочки». Получили ключи и помещение практически готово к использованию.
Для инвестора это особенно удобно: не нужно сначала несколько месяцев заниматься ремонтом, искать мебель и технику, а потом только выводить объект на рынок аренды. Но комплектация всегда зависит от конкретного проекта, поэтому её нужно смотреть отдельно.
Так кому подходят апартаменты?
Апартаменты могут быть интересны:
— инвестору, который покупает недвижимость под аренду;
— человеку, которому принципиально важна хорошая локация, но бюджет ограничен;
— покупателю, которому не нужна постоянная регистрация;
— предпринимателю, которому требуется подходящее нежилое помещение для бизнеса.
А вот если вы ищете постоянное жильё для семьи, рассчитываете на семейную ипотеку или материнский капитал и хотите пользоваться всеми возможностями обычной квартиры, такой формат не стоит рассматривать. Не потому, что апартаменты плохие. Просто у вас другая задача и квартира может решить её лучше.
Так где же всё-таки подвох?
Когда вы видите в Новосибирске красивый новый комплекс в хорошей локации и цену заметно ниже соседних квартир, причина может быть именно в том, что перед вами апартаменты.
Они могут выглядеть как квартира. Могут находиться в отличном месте. Могут быть с ремонтом, мебелью и готовыми сервисами. Но юридически это другой объект. Поэтому сравнивать нужно не только две цены.
Перед покупкой стоит выяснить: какой статус у помещения, можно ли оформить временную регистрацию, сколько стоит его содержание, какой будет налог, подходит ли выбранная ипотека и для чего вы вообще покупаете эту недвижимость.
Если ответы вас устраивают — низкая цена действительно может стать преимуществом.
Если нет — квартира за более высокую стоимость может оказаться гораздо более выгодной именно для вас.
И, пожалуй, это главное, что стоит запомнить.
Апартаменты — не плохая и не хорошая недвижимость. Это другой формат, который подходит для одних задач и совершенно не подходит для других.
Поэтому в следующий раз, когда увидите в объявлении очень привлекательную цену на недвижимость в хорошей локации, обратите внимание не только на стоимость. Посмотрите, что именно вам предлагают. Возможно, вы действительно нашли интересный вариант. А возможно, всего одно слово «апартаменты» объясняет, почему он стоит дешевле квартиры.