Наверняка многие замечали: выходит новый жилой комплекс — и тут же начинают появляться объявления, звонки и предложения от агентов. «Старт продаж! Самые выгодные цены! Успейте купить!»
Почему именно старт продаж так активно рекламируют? Это просто маркетинговый ход или действительно есть смысл покупать квартиру в числе первых?
Мы решили разобраться без лозунгов и посмотреть, за счёт чего цена на старте может быть интереснее и кому вообще стоит рассматривать покупку на этом этапе.
Для начала давайте разберемся, что вообще называют стартом продаж?
Здесь есть небольшой нюанс.
У нового проекта часто бывает не один, а сразу два этапа выхода на рынок.
Первый — предстарт или закрытый старт продаж.
Застройщик ещё не запускает масштабную рекламу для всех покупателей. Проект в это время в первую очередь знакомят с партнёрами и агентами: показывают концепцию, рассказывают о локации, планировках, условиях покупки, будущей инфраструктуре.
Именно на этом этапе у агентств появляется возможность заранее изучить проект и понять, есть ли в нём вообще смысл для клиента.
Второй этап — официальный старт продаж.
Проект выходит в открытую рекламу, о нём начинают рассказывать на сайтах, рекламных площадках и в социальных сетях. Количество покупателей увеличивается, а вместе с ним может меняться и стоимость квартир.
И вот здесь возникает главный вопрос.
Почему застройщику вообще продавать дешевле в самом начале?
На старте новый проект ещё никто не знает.
Покупателю приходится доверять не готовому дому, а проекту на бумаге: будущей архитектуре, инфраструктуре, благоустройству и обещаниям застройщика.
Для некоторых людей это уже достаточно большой барьер.
Поэтому на раннем этапе застройщику важно привлечь первых покупателей и сформировать продажи проекта.
А дальше начинает работать другая логика.
Чем ближе дом к готовности и чем меньше остаётся квартир, тем меньше причин для застройщика сохранять первоначальную цену.
Именно поэтому квартира, которую можно было купить в начале строительства, через несколько месяцев или лет может стоить дороже.
Но здесь важно не сделать слишком простой вывод: «купил на старте — гарантированно заработал».
Так рынок не работает.
Кому старт продаж действительно может быть особенно интересен?
Инвесторам
Если человек покупает квартиру не для собственного проживания, а с расчётом на дальнейшую продажу или аренду, время покупки может иметь большое значение.
Чем раньше приобретён объект в перспективном проекте, тем больше времени есть у недвижимости на рост стоимости вместе с развитием самого проекта.
Но инвестору важно смотреть не только на стартовую цену.
Нужно оценивать локацию, будущую инфраструктуру, спрос, конкуренцию, формат квартир и перспективу развития территории.
Дешёвая квартира сама по себе ещё не является хорошей инвестицией.
Тем, кто хочет большую квартиру
Здесь преимущество старта вообще очень простое — возможность выбора.
В начале продаж доступны разные этажи, планировки, площади и варианты расположения квартир.
Особенно это важно, если вам нужна не стандартная студия или однокомнатная квартира, а, например, большая трёхкомнатная или четырёхкомнатная квартира с определённой планировкой.
Через несколько месяцев выбор может сильно сократиться.
И тогда вопрос будет уже не «какую квартиру выбрать?», а «что вообще осталось?»
Как меняется цена квартиры вместе с развитием района
В таком случае старт продаж может дать особенно интересную разницу.
Представьте большой жилой проект, который строится не одним домом, а несколькими очередями. Первый корпус только выходит в продажу, а вокруг ещё практически пусто: привычных магазинов нет, школа ещё только планируется, дороги выглядят совсем не так, как будут выглядеть через несколько лет.
Многих покупателей это может остановить: «А как я буду здесь жить?»
Но именно поэтому цена на раннем этапе иногда оказывается привлекательнее. Покупатель приобретает квартиру не только в новом доме, но и в будущем районе, который ещё только формируется.
Проходит время. Появляются новые дома, дороги, школы, детские сады, магазины, общественные пространства. Район становится более привычным и привлекательным для жизни.
А затем застройщик запускает следующую очередь.
И здесь можно увидеть интересную закономерность: новый корпус уже может выйти в продажу по другой стоимости.
Например, в одном из проектов Новосибисрка квартира площадью около 60 м² на старте продаж стоила примерно на 400 тысяч рублей дешевле, чем аналогичное предложение позже.
И речь не о пяти годах — разница сформировалась всего за несколько месяцев.
Если проект продолжает развиваться и впереди ещё несколько очередей строительства, логика становится понятнее: каждый новый корпус может выходить на рынок уже с другой ценой, особенно если одновременно растёт спрос и меняется сама локация.
Получается, покупатель на раннем этапе иногда платит не только за то, что уже существует сегодня, но и за потенциал района, который только начинает формироваться.
Но здесь важно не перепутать потенциал с гарантированным ростом цены. Не каждый новый район Новосибирска и не каждый жилой комплекс будет развиваться одинаково успешно. Поэтому смотреть нужно не только на красивую концепцию, но и на то, что действительно происходит с проектом и территорией вокруг него.
Но значит ли это, что любую квартиру нужно покупать на старте?
Нет. И это, пожалуй, самое важное в этой статье.
Мы как агентство не предлагаем клиентам каждый новый проект только потому, что у него начались продажи. Потому что стартовая цена может оказаться совсем не такой привлекательной, как кажется.
Например, застройщик может изначально вывести квартиры по достаточно высокой стоимости. И тогда рассчитывать на большой рост цены просто потому, что «это старт», было бы нелогично.
Кроме того, на стоимость в дальнейшем будут влиять:
- развитие конкретной локации;
- спрос на квартиры;
- темпы строительства;
- инфраструктура;
- конкуренция с другими проектами;
- экономическая ситуация;
- ипотечные условия.
Поэтому смотреть только на цифру в прайсе — слишком простой подход.
А что насчёт страха покупать квартиру на котловане?
Он вполне понятен. Ведь покупатель видит участок, технику и будущий дом на рендерах, а готовой квартиры ещё нет.
Но сегодня покупка квартиры на этапе строительства устроена иначе, чем много лет назад. Использование эскроу-счетов значительно изменило схему финансирования строительства и защиту средств покупателей.
Это не означает, что любой проект автоматически становится хорошей покупкой. Но сам механизм покупки стал значительно более защищённым по сравнению с теми схемами, которые существовали раньше. Поэтому сегодня вопрос стоит немного иначе: не «страшно ли покупать на котловане?», а «насколько конкретно этот проект интересен на старте?»
И вот здесь уже начинается настоящая работа.
Так выгоднее ли покупать на старте?
Часто — да. Но не всегда.
Старт продаж даёт покупателю несколько преимуществ: более раннюю цену, большой выбор планировок и возможность зайти в проект до того, как он начнёт активно развиваться.
Но сама по себе надпись «СТАРТ ПРОДАЖ» ещё не делает квартиру выгодной.
Нужно смотреть, что именно запускается, где находится проект, сколько стоит конкретная квартира, что будет вокруг через несколько лет и насколько цена действительно отличается от аналогичных предложений.
Именно поэтому мы не предлагаем клиентам каждый новый проект подряд. Сначала изучаем его сами: смотрим локацию, концепцию, планировки, условия покупки, цены и перспективу развития территории. А уже потом решаем, есть ли смысл показывать этот вариант конкретному покупателю.
Потому что квартира, которая выгодна инвестору, может совершенно не подойти семье с ребёнком. А отличный вариант для большой семьи может быть бессмысленным для человека, который покупает недвижимость под сдачу.
Старт — это возможность. Но выгодной она становится только тогда, когда подходит именно под вашу цель.
И, пожалуй, именно поэтому мы так внимательно смотрим на новые проекты ещё до их официального выхода на рынок.
А может, подходящий вам старт уже появился?
Если вы сейчас рассматриваете покупку квартиры в Новосибирске, можно не искать подходящий проект вслепую. Расскажите о своих пожеланиях в квизе — мы посмотрим, какие варианты сейчас есть на рынке и какие из них действительно стоит рассматривать.